Die Wohnraumentwicklung ist eines der drängendsten Themen unserer Zeit. Wir sprachen mit Dr. Christian Kraft, Leiter des Kompetenzzentrums Immobilien an der Hochschule Luzern, über das Spannungsfeld zwischen Regulierung und Unternehmertum – und über intelligente Strategien zu höherer Energieeffizienz und Nachhaltigkeit im Wohnungssektor.
Herr Dr. Kraft, wo liegen aus Ihrer Sicht die grössten Herausforderungen bei der Entwicklung von dringend benötigtem Wohnraum und wie lassen sie sich lösen?
Dr. Christian Kraft: Viele Entwicklungen überlagern sich seit 2019 und beeinflussen die Wohnraumentwicklung negativ. Direkte Kostenanstiege und steigende Kapitalkosten durch höhere Zinsen überschneiden sich mit erhöhten planerischen und baurechtlichen Anforderungen an die Gebäude. Die Gebäude müssen also in einem ungünstigeren Marktumfeld immer höheren Ansprüchen genügen: Ästhetik, Nachhaltigkeit, Verdichtung – und das alles zu möglichst tiefen Kosten, damit die Mieten nicht weiter ansteigen. Bei dieser Quadratur des Kreises stehen Gemeinden zwischen den Vorgaben von Bund und Kantonen, den Grundeigentümern und der Bevölkerung.
mit dieser interessenvielfalt geht ja jede gemeinde ganz unterschiedlich um. gibt es keinen königsweg?
Dr. Christian Kraft: Da sich die Gesetzesgrundlagen nicht einfach ändern lassen, ist einfach Pragmatismus und gegenseitiges Verständnis gefragt. Ein Beispiel: Viele Initiativen verlangen gerade im Neubau günstige Wohnungen. Aufgrund der hohen Kosten auf allen Ebenen ist das ein Widerspruch, der im schlimmsten Fall zum Projektabbruch führen
kann. Dann entstehen keine neuen Wohnungen, was wohl die Schlechteste aller möglichen Lösungen ist. Stattdessen müsste man nach Alternativen suchen, etwa wie sich in den Gemeinden auch in älteren Gebäuden günstige Wohnungen anbieten lassen.
welche faktoren spielen für die zukünftige intelligente entwicklung von wohnraum denn die tragende rolle? und sehen sie nachholbedarf bei der energieeffizienz?
Dr. Christian Kraft: Hohe Energieeffizienz ist heute Standard im Neubau, am besten mit erneuerbaren Energieträgern. Die Energieeffizienz macht auch im Eigenheimmarkt grosse Fortschritte, das zeigt zum Beispiel der Energierechner des Bundesamtes für Umwelt auf Gebäudeebene. Nachholbedarf gibt es bei grösseren älteren Mehrfamilienhäusern. Diese liegen oft zentral in den Städten.
... wo dann die spannungsfelder der nachhaltigkeit deutlich werden.
Dr. Christian Kraft: Richtig. Zur Steigerung der Energieeffizienz müssten diese Häuser saniert werden. Doch ohne Fernwärmeanschluss sind die technischen Möglichkeiten im dichten Raum oft begrenzt, Mieter möchten ihre vergleichsweisen günstigen Wohnungen nicht verlieren und Vermieter müssen mit der Sanierung der alten Häuser Risiken eingehen, insbesondere dann, wenn zur Erreichung der Verdichtung auch noch aufgestockt werden soll. Intelligente Lösungen werden deshalb insbesondere für die Entwicklung im Bestand benötigt. Und das in Zukunft noch mehr als heute, weil die Nachhaltigkeit immer stärker auch die im Gebäude verbaute «graue Energie» und soziale Aspekte der Vermietung beinhalten wird.
kann denn die zeitnahe entwicklung bereits gut erschlossener reserven die dringendsten probleme lösen?
Dr. Christian Kraft: Die zeitnahe Entwicklung gut erschlossener Reserven ist erstens zur Bewältigung des Wachstums grundsätzlich alternativlos. Zweitens kann die Zersiedlung nur so gestoppt werden. Unseren Analysen folgend sind nur rund ein Fünftel der für Wohnnutzungen bestimmten Reserven gut erschlossen und gleichzeitig schnell entwickelbar. Werden diese Reserven jetzt nicht priorisiert, findet das Wachstum weiterhin an den schlecht erschlossenen Standorten statt, die in der Baulandstatistik bei weitem in der Überzahl sind und die Zersiedlung schreitet ungebremst fort. Zusätzlich müssen andere Reserven langfristig besser erschlossen und der Bestand verdichtet werden.
wie sehen die zentralen schritte für die zukunft aus?
Dr. Christian Kraft: Ein zentraler Schritt ist Erhöhung der Rechtssicherheit. Vielerorts werden Volumen, Dichte und Gestaltung in Sondernutzungsplänen individuell ausgehandelt. Das ist ein wichtiges Verfahren für grossmassstäbliche Areal- und Quartiersentwicklungen. Gleichzeitig muss die Dichte aber auch in die Regelbauweise einfliessen – also jener Teil der Baugesetze, der klare und rechtssichere Regeln für Standardbauten beschreibt. Das geht schneller. Sonderplanungsverfahren dauern hingegen lange, oft verstreichen zehn Jahre und mehr bis zur Fertigstellung.
hat ein energieversorger hier auch wirksame einflussmöglichkeiten und wo gibt es raum für innovative ansätze?
Dr. Christian Kraft: Die Immobilienmärkte sind überwiegend privatwirtschaftlich organisiert. Unternehmertum, Innovation und Kapital sind treibende Kräfte zur Entwicklung des Gebäudeparks. Aufgrund der hohen gesellschaftlichen, volkswirtschaftlichen und ökologischen Relevanz von Wohn- und Arbeitsraum geht das aber nicht ohne regulatorischen Rahmen. Leider ist die langjährige Balance zwischen Regulierung und Unternehmertum im Moment gefährdet. Energieunternehmen sind ein besonderes Element in dieser Konstellation: Sie müssen Eigentümern dabei helfen, regulatorische Vorgaben umzusetzen - optimalerweise profitabel, mindestens jedoch kostendeckend und immer im Sinne der Nutzer. Das geht nur mit einem hohen Mass an Innovation, Kundenverständnis und Interaktion mit der öffentlichen Hand.
Die SAK unterstützt Gemeinden...
... mit umfassenden Energielösungen, die auf Nachhaltigkeit und Effizienz ausgerichtet sind. Dazu gehören die Planung, Umsetzung und der Betrieb dezentraler Energieinfrastrukturen wie Photovoltaikanlagen, Wärme- und Kälteversorgung sowie Ladestationen für Elektromobilität. Mit einem starken Fokus auf die wirtschaftliche Optimierung der CO₂-Reduktion hilft die SAK Gemeinden, ihre ökologischen und ökonomischen Ziele zu erreichen.
Durch ihr Service & Asset-Management übernimmt die SAK zudem auch die Betriebsführung von Energieanlagen, Datenmanagement und Abrechnungsservices, was Gemeinden entlastet und eine hohe Anlagenverfügbarkeit sicherstellt. Damit bietet die SAK eine Kombination aus technischer, finanzieller und administrativer Unterstützung, die ideal auf die Bedürfnisse der Gemeinden abgestimmt ist.
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über Dr. Christian Kraft
Christian Kraft
Dr. rer. soc., Prof. (FH)
Dr. Christian Kraft leitet das Kompetenzzentrum Immobilien am IFZ der Hochschule Luzern. Zusammen mit seinem Team unterstützt er die Immobilienbranche mit praxisorientierten Forschungs- und Entwicklungsprojekten. Fachlich fokussiert er auf direkte nachhaltige Immobilieninvestitionen, Projektentwicklung, bau- und immobilienwirtschaftliche Geschäftsmodelle und datengestützte Strategie- und Geschäftsentwicklung. Er verfügt über 16 Jahre Erfahrung in analytischen und leitenden Funktionen der Schweizer Bau- und Immobilienbranche.